• อีไอซี ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดเศรษฐกิจไทยปี 2563 เติบโตที่ 2.7% ฟื้นตัวเล็กน้อยจากปี 2562 ที่คาดว่าเศรษฐกิจจะขยายตัวที่ 2.5% ตามภาคส่งออกที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ...เศรษฐกิจไทยปี 2563 มี 3 ปัจจัย ได้แก่ ความไม่แน่นอนของสงครามการค้า ความเสี่ยงเชิงภูมิรัฐศาสตร์ และความเปราะบางทางการเงินของภาคครัวเรือนและธุรกิจ ด้านสงครามการค้า แม้ล่าสุดจะมีข้อตกลงการค้าระยะแรกระหว่างสหรัฐฯ และจีน (Phase-1 deal) แต่นโยบายกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ยังมีความไม่แน่นอนสูงและอาจกระทบต่อการค้าโลก *** ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุเศรษฐกิจจีนปี 2562 เติบโตต่ำสุดในรอบ 29 ปี…คาดชะลอต่อเนื่องในปี 2563 แนวโน้มเศรษฐกิจจีนปี 2563 ยังคงจะไม่สดใส และน่าจะทรุดตัวลงจากปี 2562 โดยคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจจีนในปี 2563 จะเติบโตที่ร้อยละ 5.7 (กรอบคาดการณ์ที่ร้อยละ 5.5-5.9)
Home โครงการมิกซ์ยูส โอกาสและความเสี่ยงสำคัญ ของอสังหาฯ ให้เช่าพาณิชย์ในอนาคต
โครงการมิกซ์ยูส โอกาสและความเสี่ยงสำคัญ  ของอสังหาฯ ให้เช่าพาณิชย์ในอนาคต

โครงการมิกซ์ยูส โอกาสและความเสี่ยงสำคัญ ของอสังหาฯ ให้เช่าพาณิชย์ในอนาคต

• โครงการมิกซ์ยูส เป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง เนื่องจากเป็นการเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและยังช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง รวมถึงช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินหรือพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ที่ดินมีราคาแพง

 

• โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการมากขึ้นกว่าในอดีต ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่า โดยในอีก 3 ปีข้างหน้า ที่คาดว่าจะมีพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสในส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ให้เช่ารวมกัน 9 แสนตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ในช่วงเดียวกัน โดยเฉพาะพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ซึ่งมีอุปทานอสังหาฯ เดิมที่มีรูปแบบคล้ายคลึงและกระจุกตัวอยู่มาก นำไปสู่แนวโน้มการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ที่จะรุนแรงมากขึ้น

 

• การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมาก ไม่เพียงแต่จะต้องแข่งขันกันเองเท่านั้น แต่ยังเป็นความท้าทายสำคัญต่อโครงการที่มีรูปแบบการใช้งานเพียงแบบเดียว (single use) เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม ที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสที่อาจได้รับผลกระทบ ทั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการ single use จึงอาจต้องปรับลดราคา/ค่าเช่าลง ชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือปรับปรุงพื้นที่โครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ใช้บริการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้

 

1.ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งและเป็นการเพิ่มความหลากหลายของช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ (recurring income) เมื่อเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมากนัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้อื่น เช่น ในภาวะที่นักท่องเที่ยวชะลอตัวส่งผลให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมลดลง โครงการ
มิกซ์ยูสยังคงมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะชะลอตัวของนักท่องเที่ยวอยู่ ต่างกับโครงการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว (single use) ที่อาจได้รับผลกระทบมากกว่า

 

2.ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินและการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพซึ่งปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งยังมีราคาสูง ดังนั้น
การผสมผสานแต่ละการใช้งานของอสังหาฯ ให้มีความเข้ากันได้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจมีพื้นที่บางส่วนของโครงการที่การใช้งานหลายส่วนสามารถใช้งานร่วมกันได้

 

อย่างไรก็ตาม การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอุปทานจากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2020-2023 อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นและนำมาสู่ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินในธุรกิจอสังหาฯ พาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 9 แสนตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2020-2023 (รูปที่ 1) ขณะที่อีไอซีคาดว่าอุปสงค์ใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนี้จากข้อมูล 14 โครงการที่ถูกเลือกเพื่อทำการศึกษาเบื้องต้น พบว่า อุปทานใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นใจกลางย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% เช่น สีลม-สาธร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ นอกจากนี้ หากพิจารณาตามรูปแบบอสังหาฯ จะพบว่า จากพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสทั้งหมด (รูปที่ 2) จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนถึง 22% รองลงมาคือ พื้นที่สำนักงานซึ่งเป็นสัดส่วนราว 19% ดังนั้นไม่เพียงผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเท่านั้นที่ต้องระมัดระวังความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินแต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ พาณิชย์ให้เช่าที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสก็อาจเผชิญกับผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน

 

 

หากพิจารณาธุรกิจพาณิชย์ให้เช่ายังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยการเติบโตของธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากค่าเช่าที่มีการปรับตัวขึ้น ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกเติบโตจากการขยายตัวของพื้นที่ปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ CBRE พบว่า ภาพรวมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2014-2018 มูลค่าตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องราว 8% ต่อปีจนในปี 2018 ตลาดมีมูลค่าถึง 8 หมื่นล้านบาท โดยการเติบโตของมูลค่าตลาดมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราว 6% ต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเป็นผลมาจากพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่ม (new occupied space) ในแต่ละปีสูงกว่าพื้นที่อุปทานใหม่ (new supply) ในส่วนของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดรวมเติบโต 4% ต่อปี ทำให้ในปี 2018 ตลาดมีมูลค่าถึงราว 9 หมื่นล้านบาท โดยการเติบโตหลักมาจากการขยายตัวต่อเนื่องของพื้นที่ปล่อยเช่าในอัตรา 4% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน ขณะที่ราคาค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างทรงตัว

 

แม้ว่าธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอัตราการปล่อยเช่าและราคาค่าเช่าที่เติบโตได้ดี แต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในอีก 3-4 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะอุปทานส่วนเกิน ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมของตลาด พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง (รูปที่ 3) โดยในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดราว 1.3 ล้านตารางเมตรหรือคิดเป็นสัดส่วน 14% ของอุปทานในปัจจุบัน โดยเป็นอุปทานจากมิกซ์ยูสถึง 4 แสนตารางเมตร ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงที่แนวโน้มของอุปทานใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าการมีอุปสงค์ใหม่ นำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ในอนาคต โดยอีไอซีคาดว่าอัตราการปล่อยเช่า (occupancy rate) อาจทยอยปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยในปี 2023 อัตราการปล่อยเช่ามีโอกาสลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปีที่ 86-87% เทียบกับ 93% ในปี 2018 และ 92% ในปี 2019 ขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง โดยในช่วงปี 2020-2023 อัตราค่าเช่าจะขยายตัวเฉลี่ยเพียงปีละ 1% ชะลอตัวลงจาก 4% ในปี 2019 และเฉลี่ยปีละ 6% ในช่วงปี 2014-2018

 

สำหรับธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญกับความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ชะลอตัวลง ซึ่งมาจากผลกระทบของ 1) การขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ทำให้มีโอกาสที่อัตราการปล่อยเช่ามีแนวโน้มลดลง นำไปสู่การแข่งขันที่อาจรุนแรงขึ้น และ 2) การเติบโตของธุรกิจ
อีคอมเมิร์ซยังส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งการใช้จ่ายของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตในอัตราชะลอลง 
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของธุรกิจค้าปลีกจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซส่งผลให้
อุปสงค์ต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง จากกลุ่มร้านค้าต่าง ๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้าเพิ่มมากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม Marketplace (เช่น Lazada Shopee) โซเชียลมีเดีย หรือเว็บไซต์ของผู้ประกอบการเอง ส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม ยังมีแนวโน้มการเติบโตของ O2O (Online to Offline) ที่ช่วยสนับสนุนความต้องการพื้นที่ค้าปลีกอยู่บ้าง เช่น Multi-Brand Store ซึ่งเป็นการที่ร้านค้าออนไลน์ที่อยู่บนแพลตฟอร์มต่าง ๆ รวมกลุ่มกันเพื่อเช่าพื้นที่ค้าปลีกและตั้งร้านค้าออฟไลน์ขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแฟชั่นและสินค้าความงาม ซึ่งจะช่วยลดทอนผลกระทบจากกระแสอีคอมเมิร์ซลงได้บ้าง

 

โดยทั้งสองปัจจัยข้างต้นส่งผลให้การขยายสาขา/ร้านค้าใหม่ชะลอตัวลง ทำให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าชะลอตัวลง กดดันให้รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ขยายตัวในระดับต่ำจากค่าเช่าแบบคงที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ยากจากอัตราการปล่อยเช่าที่ลดลง ทั้งนี้อีไอซีคาดว่าในช่วงปี 2019-2023 จะมีอุปทานใหม่ของพื้นที่ค้าปลีก ให้เช่าอยู่ที่ 1.7 แสนตารางเมตรต่อปี (ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสราว 50% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด) ขณะที่ อุปสงค์ใหม่มีอยู่เพียงปีละ 1.4 แสนตารางเมตร (ชะลอตัวลงจากช่วงปี 2014-2018 ที่มีอุปสงค์ใหม่อยู่ที่ 2.6 แสนตารางเมตรต่อปี) จึงส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงอยู่ที่เฉลี่ย 94% ในอีก 4 ปีข้างหน้าจาก 97% ในปี 2017 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บข้อมูลในปี 2006 นอกจากนี้ ยอดขายของธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงกดดันให้ค่าเช่าในส่วนของค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขายขยายตัวชะลอลง โดยภาพรวมแล้วคาดว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกยังคงมีแนวโน้มทรงตัว/ขยายตัวต่ำต่อไปในอีก 3-4 ปีข้างหน้า

 

 

อุปทานพื้นที่มิกซ์ยูสที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต นอกจากจะนำมาสู่การแข่งขันระหว่างกันที่มากขึ้นแล้ว ยังส่งผลกระทบกับโครงการอสังหาฯ ที่อยู่รอบข้างด้วย ซึ่งมีทั้งผลกระทบด้านบวกและด้านลบ ผลกระทบของโครงการมิกซ์ยูสที่มีต่อพื้นที่โดยรอบนั้นจะแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น ขนาดของโครงการ พื้นที่รอบข้าง อสังหาฯ ภายในโครงการ และความสำเร็จของโครงการเป็นสำคัญ

 

ผลกระทบด้านบวกต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าโดยรวม

 

โครงการมิกซ์ยูสบางโครงการอาจส่งผลบวกต่อโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่รอบข้าง โดยเฉพาะในกรณีที่
การใช้งานหลักของโครงการมิกซ์ยูสไม่ตรงกับโครงการอื่น ๆ โดยรอบพื้นที่ และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองหรือพื้นที่ Non CBD (ที่มีการแข่งขันอยู่ในระดับต่ำ) มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการโดยรอบจะได้รับผลดีจากการเปิดโครงการมิกซ์ยูส ทั้งนี้ในงานแถลงข่าว The Celebrations of Glory ได้มีการเปิดเผยว่า หลังจากดำเนินโครงการ ICONSIAM มาเป็นระยะเวลา 1 ปี ส่งผลให้ธุรกิจริมแม่น้ำเจ้าพระยา อย่างเช่น แหล่งท่องเที่ยว ภัตตาคาร ร้านอาหารรอบข้าง เติบโตกว่า 20% หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2017-2019 ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 95% อีกทั้งยังทำให้อัตราการเข้าพักโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มสูงขึ้น โดยในกลุ่มโรงแรม 5 ดาวอัตราการเข้าพักเพิ่มสูงขึ้นเป็น 85-90% หรือโครงการ Bangkok Mall ที่มีขนาดของโครงการกว่า 1.2 ล้านตารางเมตรทำให้โครงการ Bangkok Mall อาจกลายเป็น landmark ใหม่บนพื้นที่ย่านบางนา เนื่องจากในเฟสแรกของโครงการพื้นที่ใช้งานหลักของโครงการเป็นพื้นที่ค้าปลีกและสันทนาการ ซึ่งเหมาะกับการใช้เวลากับครอบครัว จึงอาจมีผลบวกต่อโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบข้าง อย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม

 

ผลกระทบด้านลบต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าที่มาจากการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมาก

 

1) ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากระยะเวลาในการคืนทุนที่ยาวนานขึ้น ในภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงและอุปสงค์ที่ชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจ ประกอบกับการขยายตัวของอุปทานโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมากทำให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ใช้ระยะเวลาในการคืนทุนยาวนานขึ้น

 

2) ผู้พัฒนาของโครงการ single use เผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น กระทบต่อรายได้ในระยะข้างหน้า จากแนวโน้มการเปิดดำเนินการของโครงการมิกซ์ยูสที่มีมากขึ้นในอีก 3-4 ปีข้างหน้า จะส่งผลให้ผู้พัฒนาของโครงการ single use ในพื้นที่รอบข้างต้องเผชิญการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากในอดีต เช่น

 

ในพื้นที่พระราม 4 และรอบข้างที่มีโครงการมิกซ์ยูสเตรียมเปิดดำเนินการจำนวนมาก อาทิ 
One Bangkok, Dusit Central Park จะส่งผลกระทบต่อ (1) อาคารสำนักงานดั้งเดิมบนถนนพระราม 4 
สาธร และสีลมที่อัตราการปล่อยเช่าอาจปรับตัวลดลงจากปริมาณอุปทานใหม่ที่มีเข้ามาแข่งขันมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูส (2) อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อ CBD ที่เคยได้อานิสงค์จากอุปทานที่มีจำกัดของช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่หลังจากที่หลายโครงการมิกซ์ยูสใน CBD เริ่มเปิดใช้บริการ 
อานิสงค์ดังกล่าวที่เคยได้รับอาจหมดไป เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสใหม่จะตอบสนองอุปสงค์ในพื้นที่สำนักงานได้มากขึ้น (3) โรงแรมในพื้นที่ถนนวิทยุ สีลมและสาธรต้องแข่งขันมากขึ้น อาจส่งผลต่อ
อัตราการปล่อยเช่าปรับตัวลดลง (4) คอนโดมิเนียมเกรด luxury ที่เป็นเกรดที่โครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่พระราม 4 พัฒนา อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่มากขึ้น

 

ในพื้นที่บางนาที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่อย่าง Bangkok Mall ซึ่งเป็นโครงการค้าปลีก
ขนาดใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อการแข่งขันของห้างสรรพสินค้าโดยรอบมากขึ้น อาทิ CentralPlaza Bangna หรือ Seacon Square

 

 

ท่ามกลางความท้าทายจากความเสี่ยงหลากหลายประการ โครงการมิกซ์ยูสอาจต้องปรับตัวแก้ไขจุดด้อยต่าง ๆ ของโครงการ รวมถึงการสร้างความแตกต่าง เพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ การที่แต่ละโครงการมีจุดแข็งที่แตกต่างกัน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำให้โครงการประสบความสำเร็จ ขณะที่บางโครงการยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทำให้ต้องมีการปรับตัวเพื่อลดจุดด้อยของโครงการลง เช่น

 

โครงการ Samyan Mitrtown เมื่อเดินทางโดยรถไฟฟ้า จำเป็นจะต้องข้ามถนนและเดินเท้าระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินราว 300 เมตร โครงการเปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดขายด้วยการสร้างอุโมงค์เชื่อมจากรถไฟฟ้าใต้ดินเข้าสู่โครงการ ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่โครงการ และการสร้างจุดเด่นและ traffic ให้กับโครงการเพื่อดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ นอกจากนี้ โครงการยังเพิ่มจุดขายสำคัญคือการเปิดใช้งาน 24 ชั่วโมง ซึ่งเหมาะกับความต้องการในพื้นที่ เช่น นักศึกษาที่ต้องการพื้นที่ทบทวนบทเรียน ทั้งนี้หากเปรียบเทียบอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานภายในโครงการ Samyan Mitrtown ในเดือนแรกของการเปิดตัวอยู่ที่กว่า 60% นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั่วไปซึ่งอยู่ที่ 50% ณ ไตรมาสแรกที่เปิดโครงการ ส่วนอัตราการให้เช่าพื้นที่ของพื้นที่ค้าปลีกสูงถึง 85% ซึ่งค่อนข้างสูงหากเทียบกับศูนย์การค้าที่เปิดตัวในช่วงใกล้เคียงกันอย่าง The Market Bangkok ที่มีอัตราการปล่อยเช่า ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 77% เท่านั้น

 

ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสอย่าง ICONSIAM ที่เปิดตัวโครงการด้วยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกกว่า 91% โดยตัวโครงการอาจไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองนัก แต่อาศัยการสร้างจุดเด่นจากพื้นที่ตั้งริมน้ำ ขนาดและ
ความหลากหลายภายในโครงการ รวมถึงการจัดอีเว้นท์เพื่อการสร้างแรงดึงดูดจนทำให้โครงการ ICONSIAM กลายเป็น landmark ขนาดใหญ่ของพื้นที่ฝั่งธนบุรี

 

สำหรับโครงการ Emsphere ที่เป็นโครงการภายใต้การบริหารของเดอะมอลล์กรุ๊ป ได้มีการสร้างความโดดเด่นและความแตกต่างให้กับโครงการ โดยได้ร่วมมือกับผู้ประกอบธุรกิจบันเทิงและกีฬาระดับโลก อย่าง Anschutz Entertainment Group (AEG) ในการสร้างอารีน่าขนาดใหญ่ EmLive ในโครงการ โดยทั้งโครงการจะเข้ามายกระดับและเติมเต็มพื้นที่ The EmDistrict ให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น

 

เพื่อก้าวข้ามแรงกดดันจากการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจำเป็นที่จะต้องมี key success สำคัญ คือ 1) ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ 2) พื้นที่ตั้งที่เหมาะสมและสามารถเดินทางเข้าถึงสะดวก และ 3) การส่งเสริมกัน (synergy) ของแต่ละส่วนของโครงการ รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูสไม่ได้เป็นการรับประกันว่าโครงการมิกซ์ยูสจะต้องประสบความสำเร็จเสมอไป โดยความสำเร็จของโครงการมิกขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ รวมด้วย โดย 3 ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความสำเร็จของโครงการ ได้แก่

 

1.ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ของผู้พัฒนาโครงการหรือพันธมิตร อาจประเมินได้จากความสอดคล้องของลักษณะของโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นกับผลการดำเนินงานโครงการที่ผ่านมาและระยะเวลาที่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ดังนั้นประสบการณ์การดำเนินโครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทจึงมีความสำคัญโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับลักษณะการใช้งานของโครงการ

 

2.พื้นที่ตั้งที่เหมาะสมและสามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวก โดยการออกแบบโครงการจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงความต้องการรอบพื้นที่ เช่น พื้นที่ธุรกิจอาจต้องการพื้นที่ในส่วนของสำนักงาน อย่างเช่น พื้นที่บนถนนพระราม 4 ต่อเนื่องจากถนนสีลมและสาธร สำหรับพื้นที่ชุมชนแถบที่อยู่อาศัยอาจต้องการพื้นที่ค้าปลีกเป็นหลัก เพื่อความสะดวกในการจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ตลอดจนการเดินทางเข้าสู่โครงการ เช่น อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า (ระยะทางไม่เกิน 100 เมตร หรือมีทางเชื่อมเข้าสู่โครงการ) หรือทางด่วน (ระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากทางเข้า-ออก)

 

3.การส่งเสริมกัน (synergy) ของแต่ละส่วนของโครงการ และใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งการออกแบบโครงการต้องคำนึงถึงการส่งเสริมกันของลักษณะการใช้พื้นที่ในแต่ละส่วนด้วย โดยพิจารณาความเข้ากันได้ของอสังหาฯ หลัก (พื้นที่ที่สร้างรายได้หลักของโครงการ) กับอสังหาฯ รอง (พื้นที่อื่น ๆ ของโครงการ) จากงานวิจัยของ The US Urban Land Institute (รูปที่ 5) ที่ให้คะแนนการสนับสนุนกันระหว่างอสังหาฯ หลักและรองไว้ จะพบว่า โครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่ค้าปลีกจะได้ผลบวกจาก synergy ที่ดีกว่า เนื่องจากเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ไปได้ดีกับหลายประเภทอสังหาฯ ยกตัวอย่างเช่น เมื่อมีอสังหาฯ รองเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกในโครงการมิกซ์ยูสจะมีลูกค้าจากพนักงานออฟฟิศในโครงการ ขณะที่พื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสก็มีความน่าดึงดูดมากกว่าโครงการที่มีเฉพาะพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว เนื่องจากมีความสะดวกสบายจากการตั้งอยู่ติดกับพื้นที่ค้าปลีก ในส่วนของโครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ผลบวกจาก synergy ต่ำกว่าอสังหาฯ หลักประเภทอื่น ๆ เนื่องจากพื้นที่อยู่อาศัยต้องการความเป็นพื้นที่ส่วนตัวสูง โดยเฉพาะเมื่ออยู่กับอสังหาฯ รองอย่าง โรงแรม/สถานบันเทิงที่มีความวุ่นวายและความเป็นพื้นที่สาธารณะสูง ทำให้อาจต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารความเป็นส่วนตัวของพื้นที่อยู่อาศัยกับการบริหารพื้นที่สาธารณะ โดยเฉพาะประเด็นความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการมิกซ์ยูส

 

 

นอกเหนือจากปัจจัยที่ต้องพิจารณาเพื่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้ว ยังมีความท้าทายที่สำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องระวัง คือ 1) การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง 2) การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ และ 3) การบริหาร
โครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ

 

1.การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง อสังหาฯ บางประเภทต้องการสิ่งอำนวย
ความสะดวกที่มีความเฉพาะตัว อาทิ การจัดอีเว้นท์ในพื้นที่ค้าปลีกอาจมีข้อจำกัดบางอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการใช้เสียงหรือระยะเวลาในการจัดงาน เพื่อไม่ให้รบกวนผู้ใช้อื่นในโครงการโดยเฉพาะพื้นที่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงอย่างพื้นที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นที่จะต้องลดผลกระทบที่เกิดขึ้นระหว่างอสังหาฯ แต่ละประเภท เช่น การแยกทางเข้า-ออกโครงการของแต่ละอสังหาฯ ออกจากกัน 
การจำกัดกิจกรรมที่ใช้เสียงมาก หรือออกแบบให้พื้นที่ในโครงการสามารถเก็บเสียงได้ดี

 

2.การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ โครงการจำเป็นจะต้องมีสิ่งที่เป็นแรงจูงใจเพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ เช่น โครงการที่มีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ อาจสร้างพื้นที่นันทนาการ หรือการจัด
อีเว้นท์ต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีจำนวนผู้คนเข้าใช้บริการให้มากที่สุด รวมถึงการดึงดูดผู้เช่าหลักที่ขายสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต

 

3.การบริหารโครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ ให้มีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งนี้ความต้องการรูปแบบการใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกของอสังหาฯ แต่ละประเภท อสังหาฯ จะมีความแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งาน อาทิ การวาง layout ของสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยจะต้องมีลิฟท์อยู่ใกล้กับทางเข้าคอนโดมิเนียม ขณะที่โรงแรมต้องการพื้นที่ล็อบบี้มากกว่า ซึ่งต้องอาศัยการออกแบบ การบริหาร และจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อควบคุมไม่ให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรคำนึงถึงการออกแบบให้ทรัพยากรภายในโครงการถูกใช้อย่างคุ้มค่าที่สุดด้วย เช่น การนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ภายในโครงการ การใช้แสงจากธรรมชาติเพื่อลดการใช้แสงจากหลอดไฟ

 

ในภาวะการแข่งขันที่จะเพิ่มขึ้นจากการเปิดดำเนินการโครงการมิกซ์ยูส ผู้พัฒนาโครงการ single use จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ ทั้งนี้สำหรับโครงการ single use สำนักงานให้เช่าอาจต้องพิจารณาปรับลดค่าเช่าของโครงการตัวเองลงเพื่อจูงใจผู้เช่าเข้ามาเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองมากต่อราคาค่าเช่า (กลุ่มที่อ่อนไหวกับราคาค่าเช่า) หรือการปรับปรุงโครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ ส่วนโครงการ single use ที่เป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ผู้ประกอบการสามารถหาผู้เช่าหลักที่เป็นแรงดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ หรือการปรับปรุงเพื่อดึงดูดลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (niche group) มี concept เฉพาะ เช่น มุ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าหลักเป็นร้านอาหาร หากไม่สามารถแข่งขันด้านความหลากหลายของพื้นที่ค้าปลีกกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ หรือปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะต้องพิจารณาจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่ที่จะมากขึ้นจากแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการมิกซ์ยูส โดยอาจจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่คนละกลุ่ม segment กับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หรือปรับแผนโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง

 

 

โดย : ภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล (pattharapon.yuttharsaknukul@scb.co.th)

 

นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC)

 

ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

 

EIC Online: www.scbeic.com | Line: @scbeic