ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งแรกปี 2567 ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดนครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ครึ่งแรกปี 2567 พบว่า จำนวนอุปทานพร้อมขายจำนวนประมาณ 13,520 หน่วย มูลค่า 50,116 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 2,527 หน่วย มูลค่า 7,757 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 10,993 หน่วย มูลค่า 42,360 ล้านบาท

REIC พบว่า มียอดขายได้ใหม่ 2,242 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.5 มูลค่า 8,284 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการขายได้ใหม่ที่เป็นบ้านแนวราบ 1,748 หน่วย มูลค่า 6,717 ล้านบาท และเป็นอาคารชุด 494 หน่วย มูลค่า 1,566 ล้านบาท โดยจังหวัดนครราชสีมามียอดขายบ้านแนวราบสูงสุดจำนวน 767 หน่วย มูลค่า 2,952 ล้านบาท และจังหวัดขอนแก่นมียอดขายอาคารชุดสูงสุดที่ 238 หน่วย มีมูลค่าเพียง 404 ล้านบาท แต่นครราชสีมามีมูลค่าการขายอาคารชุดขายได้ใหม่มากถึง 1,115 ล้านบาททั้งที่มียอดขายเพียง 227 หน่วยเท่านั้น ทั้งนี้น่าจะเป็นเพราะราคาอาคารชุดในนครราชสีมามีราคาที่สูงกว่าจังหวัดอื่น โดยเฉพาะโซนเขาใหญ่ที่มียอดขายเพิ่มขึ้นและราคาค่อนข้างสูง ทั้งนี้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ร้อยละ 2.8 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2566

ขณะที่หน่วยเปิดตัวใหม่ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด มีจำนวนรวม 1,457 หน่วย ลดลงร้อยละ -51.6 มูลค่า 5,335 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -48.2 ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ที่เป็นบ้านแนวราบ 1,024 หน่วย มูลค่า 4,200 ล้านบาท และเป็นอาคารชุด 433 หน่วย มูลค่า 1,135 ล้านบาท โดยจังหวัดนครราชสีมาและขอนแก่นมีการเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงกัน บ้านแนวราบของนครราชสีมาเปิดตัวใหม่ 380 หน่วย มูลค่า 1,554 ล้านบาท และอาคารชุด 216 หน่วย มูลค่า 820 ล้านบาท และขอนแก่นมีอาคารชุดเปิดตัวใหม่ 217 หน่วย มูลค่า 315 ล้าน ส่วนจังหวัดอีก 3 จังหวัด (อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม) ไม่มีการเปิดตัวอาคารชุดใหม่

จากการที่ภาพรวมภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัดมียอดขายได้ใหม่มีการปรับตัวดีขึ้นกว่าปีก่อนและการที่ผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังจึงมีการเติมอุปทานใหม่เข้าไปในตลาดน้อยลง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในช่วงครึ่งแรกปี 2567 มีจำนวน 11,278 หน่วยลดลดลงร้อยละ -12.2 มูลค่า 41,832 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเหลือขายที่เป็นบ้านแนวราบ 9,245 หน่วย มูลค่า 35,642 ล้านบาท และเป็นอาคารชุด 2,033 หน่วย มูลค่า 6,190 ล้านบาท โดยจังหวัดนครราชสีมา เป็นจังหวัดที่มีบ้านแนวราบเหลือขายสูงสุดถึง 4,310 หน่วย มูลค่า 16,997 ล้านบาท รองลงมาคือขอนแก่น มีจำนวน 2,591 หน่วย มูลค่า 10,758 ล้านบาท ขณะที่จังหวัดขอนแก่นมีอาคารชุดเหลือขายสูงสุดจำนวนหน่วยที่ 1,205 หน่วย มีมูลค่าเพียง 2,066 ล้านบาท แต่นครราชสีมามีมูลค่าอาคารชุดเหลือขายมากถึง 4,089 ล้านบาททั้งที่มีจำนวนอาคารชุดเหลือขายเพียง 806 หน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นผลจากที่ราคาราคาอาคารชุดในนครราชสีมามีราคาที่สูงกว่าจังหวัดอื่น โดยเฉพาะโซนเขาใหญ่ที่มีราคาค่อนข้างสูง

เมื่อเปรียบเทียบระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยเสนอขายของ 5 จังหวัดนี้ พบว่า จังหวัดนครราชสีมา และ ขอนแก่น เป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ 1 และ 2 ดังจะเห็นได้จากจำนวนและสัดส่วนที่อยู่อาศัยทุกประเภทของจังหวัดนครราชสีมาที่มีการเสนอขายถึง 6,110 หน่วย (ร้อยละ 45.2) มูลค่า 25,152 ล้านบาท (ร้อยละ 50.2) และจังหวัดขอนแก่นมีการเสนอขาย 4,478 หน่วย (ร้อยละ 33.1) มูลค่า 14,936 ล้านบาท (ร้อยละ 29.8) ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด ตามลำดับ แต่จังหวัดขอนแก่นมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด โดยรวมของบ้านจัดสรรและอาคารชุดรวม 635 หน่วย (ร้อยละ 43.6) มูลค่า 2,233 ล้านบาท (ร้อยละ 41.9) ทั้งนี้เป็นหน่วยบ้านจัดสรร 418 หน่วย (ร้อยละ 40.8) มูลค่า 1,919 ล้านบาท (ร้อยละ 45.7) และอาคารชุด 217 หน่วย (ร้อยละ 50.1) มูลค่า 315 ล้านบาท (ร้อยละ 27.8) โดยคิดเป็นร้อยละของจำนวนหน่วยและมูลค่าแยกตามประเภทในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

แต่จังหวัดนครราชสีมา มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 994 หน่วย (ร้อยละ 44.3) มูลค่า 4,066 ล้านบาท (ร้อยละ 49.1) โดยมีอัตราการดูดซับโดยรวมที่ร้อยละ 2.7 ต่อเดือน และจังหวัดขอนแก่น 682 หน่วย (ร้อยละ 30.4) มูลค่า 2,112 ล้านบาท (ร้อยละ 25.5) โดยมีอัตราการดูดซับโดยรวมที่ร้อยละ 2.5 ต่อเดือน ทั้งนี้ จังหวัดอุดรธานีมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุดร้อยละ 3.4 และอุบลราชธานีมีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดร้อยละ 9.5

REIC คาดการณ์ว่า ในปี 2567 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัดจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในตลาดจำนวน 4,855 หน่วย มูลค่า 20,381 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 4,976 หน่วย มูลค่า 18,100 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 11,532 หน่วย มูลค่า 42,755 ล้านบาท โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่สำรวจเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัว โดยคาดการณ์หน่วยขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.2 โดยมีอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยโดยเฉพาะในกลุ่มโครงการอาคารชุด

ภาพรวมจังหวัดนครราชสีมา
สำหรับครึ่งแรกปี 2567 ในพื้นที่สำรวจจังหวัดนครราชสีมา มีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 6,110 หน่วย มูลค่า 25,152 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -7.1 และ เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 5,077 หน่วย มูลค่า 19,948 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,033 หน่วย มูลค่า 5,204 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2567 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 596 หน่วย ลดลงร้อยละ -43.9 มูลค่า 2,374 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -35.4 ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 994 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 33.2 มูลค่า 4,066 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.6 เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดตามรายพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรกในครึ่งแรกของ ปี 2567 พบว่า
อันดับ 1 โซนจอหอ จำนวน 244 หน่วย มูลค่า 797 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนบ้านใหม่-โคกกรวด จำนวน 195 หน่วย มูลค่า 626 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนหัวทะเล จำนวน 175 หน่วย มูลค่า 589 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนเขาใหญ่ จำนวน 158 หน่วย มูลค่า 1,074 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนในเมืองนครราชสีมา จำนวน 103 หน่วย มูลค่า 400 ล้านบาท

เป็นที่น่าสังเกตว่าโซนจอหอและโซนบ้านใหม่-โคกกรวดจะเป็นโซนที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดเป็นอันดับ 1 และอันดับ 2 และทั้งสองทำเลมีอัตราดูดซับอยู่ในระดับร้อยละ 2.8 ต่อเดือน

สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวน 5,116 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.3 มูลค่า 21,086 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 (YoY) ทั้งนี้ ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก คือ
อันดับ 1 โซนจอหอ จำนวน 1,228 หน่วย มูลค่า 3,808 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนในเมืองนครราชสีมา จำนวน 976 หน่วย มูลค่า 4,143 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนบ้านใหม่-โคกกรวด จำนวน 951 หน่วย มูลค่า 3,004 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนหัวทะเล จำนวน 800 หน่วย มูลค่า 2,711 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนนิคมลำตะคอง จำนวน 377 หน่วย มูลค่า 1,507 ล้านบาท

REIC คาดการณ์ ปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 1,810 หน่วย มูลค่า 10,509 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 1,945 หน่วย มูลค่า 8,583 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 5,181 หน่วย มูลค่า 21,548 ล้านบาท

ภาพรวมจังหวัดขอนแก่น
สำหรับครึ่งแรกปี 2567 ในพื้นที่สำรวจจังหวัดขอนแก่น มีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 4,478 หน่วย มูลค่า 14,936 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.2 และ ร้อยละ -6.9 ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,035 หน่วย มูลค่า 12,466 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,443 หน่วย มูลค่า 2,470 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2567 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 635 หน่วย ลดลงร้อยละ -54.0 มูลค่า 2,233 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -49.3 ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 682 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.7 มูลค่า 2,112 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.8 เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดตามรายพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรกในครึ่งแรกของ ปี 2567 พบว่า
อันดับ 1 โซน ม.ขอนแก่น จำนวน 206 หน่วย มูลค่า 363 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนบ้านเป็ด จำนวน 129 หน่วย มูลค่า 685 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนบึงแก่นนคร จำนวน 93 หน่วย มูลค่า 333 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนเลี่ยงเมืองขอนแก่น-กาฬสินธุ์ จำนวน 73 หน่วย มูลค่า 256 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนเหล่านาดี จำนวน 72 หน่วย มูลค่า 171 ล้านบาท

เป็นที่น่าสังเกตว่าโซน ม.ขอนแก่นและโซนบ้านเป็ดจะเป็นโซนที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดเป็นอันดับ 1 และอันดับ 2 และมีอัตราดูดซับอยู่ในระดับร้อยละ 2.7 และ 1.9 ต่อเดือนตามลำดับ

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 3,796 หน่วยลดลงร้อยละ -10.7 มูลค่า 12,824 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 (YoY) ทั้งนี้ ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก คือ
อันดับ 1 โซน ม.ขอนแก่น จำนวน 1,047 หน่วย มูลค่า 1,938 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนบ้านเป็ด จำนวน 974 หน่วย มูลค่า 4,737 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนบึงแก่นนคร จำนวน 588 หน่วย มูลค่า 2,549 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนเหล่านาดี จำนวน 303 หน่วย มูลค่า 673 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนเลี่ยงเมืองขอนแก่น-กาฬสินธุ์ จำนวน 283 หน่วย มูลค่า 960 ล้านบาท

REIC คาดการณ์ ปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 2,140 หน่วย มูลค่า 6,686 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 1,969 หน่วย มูลค่า 5,781 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 3,906 หน่วย มูลค่า 12,736 ล้านบาท