กรุงเทพฯ – พฤษภาคม 2569 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์ของไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2568 ยังคงแสดงความแข็งแกร่งอย่างโดดเด่น โดยความต้องการพื้นที่คลังสินค้ายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะฟื้นตัวอย่างไม่สม่ำเสมอและการบริโภคภายในประเทศยังอยู่ในระดับระมัดระวัง โดยอัตราการเช่าคลังสินค้าทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 88.9% เพิ่มขึ้น 3.1 จุดเปอร์เซ็นต์จากช่วงครึ่งปีแรก จากการเร่งตัวของกิจกรรมการเช่า และการที่อุปทานใหม่สามารถถูกดูดซับได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อุปทานคลังสินค้ารวมขยายตัวเล็กน้อยมาอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% จากช่วงครึ่งปีแรก ขณะที่พื้นที่เช่าจริง (occupied space) เติบโตในอัตราที่สูงกว่ามากที่ 5.6% แตะระดับ 5.89 ล้านตารางเมตร สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างชัดเจนของดีมานด์ในตลาด โดยผู้ประกอบการยังคงเร่งเช่าพื้นที่เพื่อตอบสนองต่อกิจกรรมด้านการค้า การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง และการปรับตัวของซัพพลายเชน

การปรับตัวดีขึ้นของดีมานด์เห็นได้ชัดในพื้นที่ศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ของประเทศ โดยภาคกลางมีการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าสูงที่สุด เพิ่มขึ้น 5.6 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 92.0% ขณะที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงรักษาระดับอัตราการเช่าในระดับสูงที่ 92.6% ส่วนเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านอุตสาหกรรม ยังคงมีทิศทางที่ดีขึ้นต่อเนื่อง โดยอัตราการเช่าปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 83.5% ได้รับแรงหนุนจากภาคการผลิตเพื่อการส่งออก

การเติบโตดังกล่าวเกิดขึ้นแม้สัญญาณทางเศรษฐกิจมหภาคยังคงมีความผันผวน โดย GDP ของไทยในไตรมาส 4 ปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 2.5% จาก 1.2% ในไตรมาสก่อนหน้า ได้รับแรงสนับสนุนจากการใช้จ่ายภาครัฐ การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และอุปสงค์ภายในประเทศที่เริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงฟื้นตัวไม่ทั่วถึง โดยภาคการผลิตยังคงหดตัว ขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังอยู่ในระดับติดลบราว -0.5% สะท้อนกำลังซื้อที่ยังเปราะบางและการบริโภคที่ยังคงระมัดระวัง

ท่ามกลางบริบทดังกล่าว ความต้องการด้านโลจิสติกส์ในปัจจุบันไม่ได้ขับเคลื่อนจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมเพียงอย่างเดียว แต่ได้รับแรงสนับสนุนมากขึ้นจากปัจจัยเชิงโครงสร้างภายในระบบการผลิตและการค้า โดยภาคการส่งออกยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ หลังมูลค่าการส่งออกในไตรมาส 4 อยู่ที่ 2.22 ล้านล้านบาท ขณะที่ระดับสินค้าคงคลังกลับเข้าสู่ภาวะสะสมอีกครั้ง สะท้อนสัญญาณเริ่มต้นของการเติมสต็อกสินค้า (restocking) ซึ่งส่งผลให้ภาคธุรกิจมีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการจัดเก็บสินค้าและเพิ่มประสิทธิภาพของเครือข่ายกระจายสินค้า

โดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่มีความเข้มข้นด้านโลจิสติกส์ยังคงมีบทบาทสำคัญในการผลักดันดีมานด์ของตลาด ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ที่มีการผลิตเติบโตอย่างแข็งแกร่งในกลุ่มเซมิคอนดักเตอร์และชิ้นส่วนที่เกี่ยวข้องกับดาต้าเซ็นเตอร์ รวมถึงอุตสาหกรรมเหล็กและยานยนต์ที่มีความต้องการพื้นที่สำหรับจัดเก็บสินค้า การกระจายสินค้า และการบริหารสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แม้อัตราการเช่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่การเติบโตของอัตราค่าเช่ายังคงอยู่ในระดับค่อนข้างทรงตัว โดยค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยมาอยู่ที่ประมาณ 161.7 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สะท้อนถึงการรักษาวินัยด้านราคาของผู้ประกอบการ แม้ภาวะดีมานด์จะปรับตัวดีขึ้น แต่การเติบโตของค่าเช่ายังคงถูกจำกัดจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจโดยรวม

ในระยะข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์ของไทยยังมีแนวโน้มได้รับแรงสนับสนุนจากกิจกรรมทางการค้า การปรับโครงสร้างซัพพลายเชน และการลงทุนอย่างต่อเนื่องในภาคการผลิตเพื่อการส่งออก แม้เศรษฐกิจโดยรวมอาจยังขยายตัวในระดับปานกลาง แต่ความสามารถของภาคโลจิสติกส์ในการรองรับความต้องการที่เชื่อมโยงกับการค้าโลกและการปรับโครงสร้างภาคอุตสาหกรรม จะทำให้ภาคส่วนนี้ยังคงเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจไทยในระยะยาว

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน – หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าว “สิ่งที่เราเห็นในตลาดโลจิสติกส์ขณะนี้ ไม่ใช่เพียงการฟื้นตัวของดีมานด์ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของการบริหารซัพพลายเชน ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น การบริหารสินค้าคงคลัง และประสิทธิภาพในการดำเนินงานมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนความต้องการคลังสินค้าคุณภาพสูงในทำเลยุทธศาสตร์ แม้เศรษฐกิจโดยรวมยังมีความไม่แน่นอน”